ここ最近、マンションやアパートなんかの賃貸オーナーさんから空室の相談を受ける機会が非常に増えてきました。。。(^_^;)
私自身、不動産のプロとして入居者の客付けから、管理まで一通りこなしてはいますが、、、なにせ、、本業はシステム開発とコンサルティング業務になるので、雑用の要素が多い管理業は本当に仲良くさせて頂いている一握りのオーナーさんの物件に限ってお受けしているのが現状です。
とうことで、、、ご相談を受けても管理業務の依頼はほとんどお断りしています。。(^_^;)
そのかわりと言っては、なんですが、、、
今回はプロの賃貸オーナーが言いたくない、空室対策のとっておきの秘策について書きたいと思います。
弊社自体が物件を多数所有している不動産オーナー業も行っていますので、プロが運営する場合はどのような空室対策をしているのかを、業界の裏事情も踏まえてお伝え致します。
実は、空室対策はそんなに難しいことをする必要はありません。
なぜなら、空室対策の基本は、他の大家さんに勝つことだからです。
言っちゃなんですが、、ほんとどの大家さんは情弱で、管理会社の言うままなんですよね。
だから、経営的にも収支トントンならいい方で、ほとんど儲からないんです。(T_T)
儲かってないから必要な経費までシビアになってしまい、運営がどんどん苦しくなってしまうんですよ。
『ちょっとくらい汚れたままでも大丈夫だろう』なんて考えで、必要な掃除や壁クロスの交換をしてないような物件をよく見かけます。。
空室がこれだけ余っている時代に、そんな物件、、誰も選びませんよ。。(^_^;)
特に、管理費をケチって自己管理している大家さんなんは、現状を把握できないので一番ダメダメになりやすいです。
厳しい時代に必要な知識もなく、誰も味方のいない自主管理では、まずは勝ち目はありません。
オーナー業をやる以上、重要なのは収支なんです！！
多額のリフォーム費用をかければ、入居者が入るのは当然です！
要はコスパの問題なんですよね。
追加投資の分を現状の状態から算出される家賃と比較して、どれだけ上乗せできて回収できるかの勝負になります。
あなたがセンスがよくて、建築の知識もあって、なおかつ業者さんともうまく付き合えて、交渉上手なら、適切なリフォームをコストダウンして行って、リターンを叩き出すのも可能でしょう。
しかし、、、現実はそう簡単ではありません。
ほとんどの大家さんは、建築の知識もほとんどないし、今の入居者が求めている部屋をわかっていませんから、管理会社に丸投げすることになります。
『やっぱり空室対策には多額の投資が必要なのか。。。』
と、、、
一般論では当然、物件のクオリティが最重要なイメージなんですが、、、
しかし、、、
空室対策で一番効果が高い経費の掛け方は、物件そのものクオリティ上げることではないという、、身も蓋もない現実があるんですよ。。(-_-;)
結論から言ってしまえば、
最高の空き部屋対策って、、、
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(Blogger で続きを見る！）サンプラン荻原功太朗のブログ『宇都宮市の不動産屋のホンネの話』
