不動産を売りたい時！

 

そんな機会は一般の皆様にとって人生で数える位しかないと思います。

 

知識もないし、わからないことだらけ？？そもそもいくら位で売れるのか？？

 

 

ということで、まずは査定となり。。

 

その後。。どこかの不動産会社さんに売却を依頼して販売活動へ。

 

査定を依頼した不動産屋が数社あったら、すべての業者が

 

『専任でお願いします。』

 

と、言ってくるはずです。

 

 

そもそも、どうして不動産会社は『専任』ばかりを求めるのか？？

 

それは、、不動産会社とって都合の良い契約だからです！

 

 

というとこは！

 

専任契約は、売主さんにとって都合の悪い契約ということになります。

 

 

今回は、不動産屋の都合が優先される売却の仕組みを売主さんサイドから考えてみます。

 

そもそも、不動産の売却をお願いする時に、交わす契約にはどのような種類があるのか？

 

３種類ありまして、要点だけを簡単に説明しますと。

 

 

１.一般媒介契約

 

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

 

 

２.専任媒介契約

 

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

 

 

３.専属専任媒介契約

 

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

 

専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない、一番縛りのきつい契約となります。

 

 

さて、３種類ある契約の中で、不動産屋が求めるのは２か３の専任契約になります。

 

専任契約とは要は、

売主さんの物件を独占販売できる契約になります。

 

とにかく、売主さんとの窓口を独占する。

 

そうすれば利益確定！と考えたいのです！

 

契約さえもらっちまえば。あとはこっちのもの。。フッフッフッ(*´﹃｀*)

 

 

キーワードは独占です！

 

 

売主さんには専任だと、窓口が１つで面倒がないメリットがあります。

 

業者もそこをアピールしたり、独占でやれることで販売に集中できるという謳い文句を必ずアピールします。

 

 

逆に、

 

『一般媒介で複数の業者に依頼したら、どこの業者も真剣に売却活動なんかしない。』

 

なんて。。脅しとも言えるようなことを言ってきたりもします。。

 

 

実際に世に出ている情報のほとんどは、不動産業者の息の掛かったメディア発信のポジショントークばかりです。

 

検索しても、専任押しばかりの情報に驚きます。。。汗

 

 

考えてみて下さい。

 

全国に不動産会社がどれくらいあるか？

 

皆様、ご存知ですか？？

 

 

 

平成２７年度の国交省公表の宅建業者の数

全国の業者数はなんと！　１２万３０３７

栃木県の業者だけでも　　１３２２　

これだけの数の不動産会社があるのです。

 

さらに、１つの会社で複数の事務所をかまえているような業者さんも多いので。。

 

 

 

いわゆる街の不動産屋の事業所の数はなんと！

約25.5万にのぼり日本の全業種のトップに君臨してます！

 

 

いかに多いかを他の産業と比較してみますと。

 

不動産屋に次いで多いのが「食堂・レストラン」で約23.5万で、以下、「医療業」23.3万、「教育・学習支援業」23.2万、「総合工事業」22.5万、「美容業」17.6万、「バー・キャバレー」15.2万、「酒場・ビアホール」15.2万、「理容業」11.7万、「喫茶店」8.1万、「書籍・文房具小売店」5.1万となっております。

（平成２４年度のデータより）

 

街のあちこちある食堂・レストランより多い！！業界にいる私でも驚きです。。。

 

それだけ、不動産業界は巨大な組織で政治にも強力な影響力のあるロビー団体でもあります。

 

 

数が多いだけに業界内の競争が激しい業種でもあります。

 

そう考えると？？

 

専任にしないと本当に仕事をしてもらえないのか？？

 

そんなことはありません！！

 

 

なぜ専任がほしいのか？理由は簡単です！

 

今の不動産取引の仕組みでは、不動産業者はできるだけ売主さんと買主さん双方から手数料をもらいたいと考えているからです。

 

（アメリカと違い、日本では両手取引が禁止されていません。）

 

詳しくはこちら→【手数料の値引き合戦でベンチャーが苦しむ！？】不動産ベンチャーの未来をアメリカの仕組みから考えると！？

 

 

一回の取引で、できるだけ多くの手数料を欲しいのはどの業者も同じです。私もですww

 

そう考えた時、専任で仕事を受けたら、物件を自分だけで抱え込み情報をクローズにする誘惑にかられます。

 

売主さんが依頼した不動産屋は、いい物件であればあるほど、物件を抱え込み（情報をクローズする）自分で買主さんをみつけて手数料をダブルで取れるように仕事を進めたいと考えます。

 

 

情報をクローズされて困るのは誰？？

 

 

そう、売主さんです。

 

 

そのような誘惑の多い中、すべての業者がフェアに売主さんの味方をするでしょうか？？

 

実際には！

 

他の業者が買主さんを見つけてきても。。ウソの理由で断る業者が沢山います。

 

表向きは商談中とかいったり。。（実際には商談がない場合がほとんど。）

 

てか、それって！！立派な背信行為です。

 

 

これがいつも問題になる物件の囲い込みというものになります。

 

そして。。そんな事実を何も知らされない売主さん。。。

 

 

専任契約を結んだ時は、『あなたのために一生懸命努力して販売活動してます。』なんて言っていても。。

 

口ばっかり！

 

 

何も知らいない売主さんは、結局だまされているのと同じです。。。

 

 

アメリカと違い、今の日本の不動産流通の仕組みが両手取引を禁止してない以上、売主さんが取れる自分を守る方法はただ１つ！

 

 

２社以上の業者に依頼して、競争原理を働かせること！

 

つまり、一般媒介契約を結ぶことになります。

 

独占契約を結ばなければ、常に売主さん主導で取引を進められます。

 

 

なにより、

 

情報を抱え込めないので必然的に、すべての業者に情報が行き渡ります。

 

 

いつも書いている通り、独占契約は自分がお客の立場で結ぶ場合は必ず不利になる契約です。

 

電気は最近自由化されましたが、自由化されるまでは、不当な値上げでも受けざるを得ませんでした。

 

競争があれば、不当な値上げはできません。

 

独占契約を結ばざる得ないものはしょうがないですが。。。

 

競争原理働かせることのできる契約があるなら、それをしないのはお◯◯さんです。

 

 

メディアは巨大なロビー団体の不動産業者に有利な専任のみを薦める論調。。。不思議？？

 

一般媒介で売却依頼をすると、売主サイドも競争になるので、買主が他の業者でも早く契約に結び付けざるを得なくなります。

 

つまり、一般媒介にすれば、必然的に契約が早くまとまる可能性が高くなります。

 

不動産業者の数を見れば、売主さんだけ、買主さんサイドだけの手数料でもいいから手数料が欲しい業者が山のようにいるのがよくわかると思います。

 

 

本当に重要なのは、あなたが売ろうとしている物件が・・・・・

 

 

 

 

続きはこちら→サンプラン荻原功太朗のブログ『宇都宮不動産屋のホンネの話』

 

 

 

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