不動産売買の流れ

不動産を売買する場合、不動産業者に依頼することが一般的ですが、どのような手順、仕組みで不動産を売買するのか解らないという方が多いと思います。また、知っていそうで知らないことや知っておかなければならないことなど予備知識を持っておきたい事を説明いたします。

 

 

不動産業者の選び方

あなたの街に不動産業者が多数あった場合、一体どこに売買の依頼をしていいものかどうか悩むところです。
金額の大きい取引きになりますので、優良な企業、親切な企業に依頼したいのはやまやまですが、なにを基準に判断するのか。
一番確かな選び方は不動産売買をしたことがある知人、友人に紹介してもらうことがベストだと思いますが、周りにそのような友人がいない場合は、何軒か不動産業者を回り、十分に話し込みましょう。一番大切な事はその業者との信頼関係であり、その人の人間性を見極めることが一番重要と言えます。たとえ依頼しないとしても話を聞くぐらいならば不動産業者は相談に乗ってくれます。
また、そこでいやな顔をするような業者はやめた方が良いと思います。
不動産業者を選ぶことは非常に難しいことかもしれませんが、購入後に何かあった場合に再度依頼できるような業者を選ぶこと、人間として長く付き合っていけるような業者を選ぶことが最も重要なことだと思います。

不動産業者との契約

不動産を売る場合は一般的に以下の３つの契約のうちのどれかを不動産業者と結ぶことになります。買いたい場合は業者により異なりますが、特別な契約はありません。

専属専任 媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。 当社は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録します。

専任 媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 当社は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録します。

一般 媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

上記３つの契約内容にはそれぞれ特徴があり、契約時にはしっかり内容を確認し契約に至りましょう。

不動産仲介手数料

不動産業者に売買を依頼し、取引き成立が成立した場合は、仲介に入った不動産業者へ手数料を支払うこととなります。手数料は宅地、及び建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受け取る事ができる金額として、依頼者一方からそれぞれ当該売買に関わる代金の額（税を含まない）に対し以下のような割合が上限として定められています。

２００万円以下の場合	５％＋消費税
２００万円以上 ４００万円以下の場合	（４％＋２万円）＋消費税
４００万円以上の場合	（３％＋６万円）＋消費税

手数料から生まれる不透明性

上に示すように不動産業者に売買を依頼し、取引きが成立した場合、仲介に入った不動産業者は最大売り手、買い手双方から手数料を受けることができます。
しかし、このようなケースは稀で一般的には買い手の客がいる業者、売り手の客がいる業者とがあり、２社の不動産業者が取引きを行うことや、さらに買い手売り手の不動産業者を引き合わせるもう一つの不動産業者があったりと、一つの取引きの中に複数の不動産業者が入ることがあります。このような場合は各不動産業者が手数料を分割し分配するため買い手、売り手が支払う手数料の額は変わりません。しかし、手数料を全額欲しいために一つの不動産業者内で買い手と売り手の客を見つけようとする不動産業者もあります。すぐに購入者が見つかれば良いのですが、不動産業界の現状を見ると、情報開示が業者間中心になっており、一般ユーザーの目の届く範囲にはありません。 したがって、不動産を業者間の販促なしに売却を行うと売買のスピードが遅くなり、その間、不動産を寝かせてしまうことになってしまいます。

不動産業者からの連絡

媒介契約を済ます（売却する場合）と不動産業者は物件の買い手売り手を探します。不動産業者、契約内容によって異なりますが、業者間販促や一般住宅情報誌などへの宣伝を行い、買い手売り手が見つかり次第依頼者の方へ連絡が来ます。また契約書によっては定期的に連絡を行う義務がある場合があります。これは売買の状況を依頼者に連絡しなければならないという義務です。依頼者は不動産業者へ契約事項が成立するまでの進行状況を知る権利があります。

現地案内

購入希望で、不動産業者から連絡があり、その物件を見てみたい場合、現地へ案内してもらいます。そこで、実際に物件を見ながら詳細の説明が行われます。

価格の交渉

購入の意思がある場合は、不動産業者が間に入り、買い手売り手双方の価格の折り合いをつけます。

重要事項説明

買い手売り手双方が納得した条件のもと不動産業者が仲介に入り、買い手売り手双方の前で重要事項の説明を行います。そして、契約日、頭金、残金の支払い方法を決定していきます。

契約

買い手、売り手、仲介業者同席のもと重要事項説明をもう一度行い、契約が行われます。この際に契約書にサインすると同時に手付け金として買い手は物件価格の１０％前後を売り手に支払います。

中間金及び残金の支払い

売り手の方が直ぐに物件を引き渡せない場合（現在入居している場合など）は残金を２回または複数回に分けて支払います。

所有権の移転

残金を全て払い終わった時点で物件の所有権が売り手から買い手に移ります。これで物件が買い手の物になったわけです。

以上が一般的な不動産売買における取引き手順ですが、取引の内容によっては手順に若干違いが出る事もございます。詳しい内容をご相談したい場合は当社までお気軽にお問い合わせ下さい。