マイホーム　貸すべきか？売るべきか？

「今の自宅を売った方が良いか」、「貸した方が良いか」というご相談を多くのお客様からいただいております。

「売った方が良いか」・「貸した方がよいか」

この判断は、お客様それぞれのご事情によって異なりますが、

• お客様自身の将来のライフプラン
• 売却資金や家賃収入を何に使うのか
• 賃貸で貸す場合の収入と支出のバランス
• これからの売買市場動向
• これからの賃貸市場動向
• 今使える税制と今後の税制改正の動向

などの項目を参考に法改正や市況の変化で生じるリスクの負担などの点を、総合的に判断して決断する事が必要になります。

「とりあえず貸しておこうか」に潜む危険性

「買い換える事になった」「実家に戻ることになった」「転勤の辞令が出た」など、現在のご自宅が空家になる事情は様々ですが、では、その後の自宅をどうしようかという時に、「まだ今後の事がはっきり決まっていないので、とりあえず賃貸に出しておこう」という方がいます。

しかし現在は、次々と住宅地・戸建て・新築マンションが分譲されています。購入者も金利が低いので住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が賃貸で借りるよりも得だと感じている方が多くなっています。

特にファミリー層は購入派が多数を占めています。その為、最近はファミリー向け物件の空部屋が増えております。
賃貸物件は他の賃貸物件だけでなく、マイホームとも競争しなければならない厳しい状況です。
せっかくお持ちの不動産も貸出しや売却ができなければお金は決して入ってきません。
しかも、貸出せない（売却できない）としても固定資産税や維持管理費は必ず掛かります。最近は不動産が負の資産になることもめずらしくないのです。

以前に比べて、最近の賃貸事情、空き室率の増加で大きく様変わりしています。

現在は部屋数が多いほど、空室のリスクは高まっています。
核家族、未婚者の増加、少子高齢化に伴い、賃貸で入居する人達は一人世帯・二人世帯の単位が増加しており、一昔前の典型的な四人世帯は減少しております。
その為3LDK、もしくはそれ以上の部屋数の賃貸需要は低くなっています。また、企業も社員用の社宅として確保する物件を全体の相場を見て、基準価格の見直しを行っている現状もあります。その為、家主が貸したい値段で入居者を探しづらくなっております。供給は年々過剰気味になっています。また今後は人口が減少しますので長期的に見ても賃貸物件は厳しい競争にさらされることになります。

ロマンとソロバン・・・ですが、まずはソロバン

思い出のある家をとっておきたい、せっかく頑張ってローンを払ってきたという心情も大事にしたいところです。
そのためには、一度お金の損得を出してみて、納得されることをおすすめします。
賃貸にする場合は、家賃がいくらかよりも、税引き後の手取りはいくらか、で見るのがコツです。私の担当した方は年収が高く、所得税＋住民税は最高税率の50％、家賃からいろいろ経費を引いて、やっと残った利益の半分がさらに税金で減ってしまいます。売ると損が出ますが、それによって戻る1年分の税金が、何と手取り家賃の6年分になることが分かり、ここはソロバン重視で売ることに決めました。収入によって手取り家賃は変わってきますし、お持ちの物件が値下がりしやすい物件か、そうでないかによっても、損得は変わってきますので、個別にご相談されることをおすすめします。

賃貸業はサービス業である

物件を賃貸に出す場合は、賃貸業はサービス業であるとの認識が必要です。厳しい競争ですが、やり方次第では安定収入を得ることも十分可能です。
自己判断、自己責任の時代にあって、今まで以上にお互いの権利・義務が明確になっています。
自宅を貸すという以上は、個人事業を行うつもりで予測されるリスクを十分に理解した上で、貸す事が必要となります。

転勤などで、売るか貸すか迷われている方に、サンプランでは「どっちも査定」を行っています。
当社は、売買・賃貸どちらも扱っており、両方をいっぺんに査定することが可能です。また、売った場合の詳細、貸した場合の詳細もご説明でき、お客様の判断に大いに役立つと思います。お客様のご希望によっては売却と賃貸のどちらの募集をかけることも可能です。お気軽にご相談下さい。