家の買い替え基礎講座

家を買い換えるといっても、ほとんどの方が「はじめて」だと思います。ここでは家の買い換えはどのような手順で話を進め、どのようなポイントを注意すれば、売却と購入がスムーズにできるのかを分かりやすくご紹介していきます。

まず、物件選びを始める前に、買い換えプロセスの全容を知っておく必要があります。基本的で重要なことをまずここで覚えておきましょう。そして全体を理解した上で物件探しを始めましょう。自分のライフスタイルにふさわしいのはどのクラスの物件？どのエリア？どのような買い方？等々、まず自分のニーズと向き合いましょう。

買うことは簡単・・・？でも売ることは難しい！？

家を買うということは、お金を払って何十年も付き合う家を買うこと、あるいは何十年もかかってローンを返し終えることでもあるので、家を売ることよりも重要だと思いがちです。

しかし、本当に重要なのは家を売ることなのです。買う人がいなければ取引は成立しません。家を売るということは本当に大変な仕事です。思うような値段で売れなかったり、売りたい相手ともめることもあるかもしれません。そうならないためにも家の買い換えの基礎を学んで後悔しないようにしましょう。

売主が心得ておくこと

• お金を払うことより、もらうことの方がはるかにむずかしい
• 買主は徹底的に保護される
• 売主は強い立場、買主は弱い立場と決められている
  （売主には責任と義務が重い）
• 物件の責任は引渡し後にも続く

このように、買い換えで重要なのは自宅をいかに売るかです。

売却に関しての更に詳しい情報を知りたい方は→こちらをご覧下さい。

家を売る前に知っておきたいこと

1．業者の選び方

買い換えとなったとき、まず決めなければならないのが、自宅の売却の依頼先です。誰に依頼するかそれが問題ですが、その前に何社に依頼するか？これを判断する必要があります。
詳しくは「不動産売買にの流れ」をご覧下さい。→コチラ

2．契約のタイミング(買いが先か、売りが先か？)

売り先行型でも買い先行型でも、メリット・デメリットはあります。 後で後悔しないためにもこれらを考慮したうえで買い換える必要があります。

売り先行型

• メリット
  • 自宅の売却価格が決まってから買い換え先を探し始めるので、資金計画に狂いが生じにくく、現在のように中古価格が下落気味の場合には安全な方法といえる
  • 売り急ぐ必要がないので、買い主との価格交渉も比較的有利に進めらる
• デメリット
  • 売却が決まってから自宅を引き渡すまでに買い換え先を決めなければならないという時間的な制約がある
  • 買い換え先の物件が未完成の場合は、自宅の売却から新居への入居まで仮住まいが必要になるケースも

買い先行型

• メリット
  • 売却住宅の引渡時期を気にせず、買い換え先の物件をじっくり探せる
  • 未完成の住宅を買う場合、購入を決めてから売却をスタートさせてもスケジュールに余裕がある
• デメリット
  • 新居への入居までに売却を完了しなければならず、売り急いで売却価格を下げざるを得なくなることも考えられる
  • 売却活動が長引けば、旧自宅と買い換え先との二重の住宅ローンを背負うリスクも

 

3．買い換えに必要な条件
（購入のローンの組み方、既存のローンの抹消）

「家が古くなった」「家族が増えた」など、買い換えの動機は人それぞれでしょう。
ただ、今の時期はだれでも簡単に買い換えできるというわけではなく、いくつかの条件をクリアする必要があります。

自宅を売って住宅ローンすべて返せること

買い換えるには、まず今借りている住宅ローンをすべて返してしまわなければなりません。
つまり、住宅ローンの残高よりも高い金額で自宅を売ることが第一の条件なのです。
ただし、売った金額よりもローン残高のほうが多い(これを「担保割れ」といいます)場合でも、自分の貯金で差額を補うか、あるいは銀行の買い換え専用ローンを使えば買い換えできるケースもあります。

買い換え用の頭金を確保できること

買い換え先の住宅を買う場合は、はじめて買うときと同様に頭金を用意して住宅ローンを組むことが原則です。
自宅を売って住宅ローンをすべて返し、そのうえで頭金用の現金を確保する必要があります。

買い換え後の資金計画に無理がないこと

担保割れや頭金不足で買い換えると、資金計画に無理が出ることも考えられます。
とくに退職後も住宅ローンの返済に追われることのないよう、年齢と返済期間との兼ね合いに注意が必要です。

4．買い換えの税金

買い換えのときには、初めて家を買うときと同様に諸費用や税金がかかります。ただ、初めて買うときと違うのは「売るとき」の諸費用・税金がかかること。特に税金にはいろいろな特例が関係してくるのでちょっと複雑です。

仲介手数料

まず、今住んでいる住宅を売るときには不動産業者に仲介手数料を払わなければなりません。

金額は「売却価格×3.15％＋6万3000円」が上限です。
また、買い換え先の住宅を買うときにも仲介会社を介した場合は、売りと買いの2回分の仲介手数料がかかります。

譲渡所得にかかる税金

今住んでいる住宅を売って売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかります。

譲渡所得は「売却価格－取得費(購入価格－減価償却費＋購入諸費用)－売却費用」で算出されます。
おおざっぱにいうと「売った価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」ということです。

なお、譲渡所得への課税には特例として「3000万円特別控除の特例」、「軽減税率の特例」、「居住用財産の買い換え特例」が用意されています。

3000万円特別控除の特例

譲渡所得のうち3,000万円までは課税を免除してもらえるという特例です。控除を受けるには売却した翌年に確定申告をしなければなりません。また、この控除を受けると買い換え先の住宅で住宅ローン控除を受けられなくなるので注意が必要です。

軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、
そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、
3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、
次の通り軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得の 金額	所得税	住民税
6,000万円	10%	4%
6,000万円を 超える部分	15%	5%

特定の居住用財産の買い換え特例

マイホームの買い替え（交換）をした場合は、譲渡価格が1.5億円以下、
売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年位上の場合など、一定の要件に該当する場合は、
その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

特定の居住用財産の買い替え時の譲渡損失の繰越控除

譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は売却した年の所得から差し引けば所得税および住民税が軽くなります。譲渡損失が所得よりも大きく、差し引き切れない場合は翌年から最長3年間にわたって所得からの控除を繰り越すことが可能です。

住宅売却時の譲渡損失の繰越控除

所有期間５年超の居住用財産を譲渡してもローン残債が譲渡価格を超える場合には、買い換えに限らず、翌年から最長３年間に渡って所得からの控除を繰り返すことができます。

その他の費用

仲介手数料のほかに、売却の際には売買契約書に貼る印紙税がかかります。
加えて、買い換え先の住宅を買う際には初めて家を買うときと同様の費用が必要です。

つなぎ融資が必要なケースも多い

買い換えでは資金繰りのトラブルが起きやすいのですが、トラブルを未然に防ぐ手段としてつなぎ融資を利用するケースも多くなります。
買い換えのときのつなぎ融資には「買い換えつなぎ」と「抵当権抹消つなぎ」があり、それぞれ利息や手数料などが必要です。

買い換えつなぎとは、購入代金の支払日までに頭金として予定していた売却代金が受け取れない場合に利用するもの。また、公的融資を利用するため、売り主や買い主が現在借りている公的融資を全額繰り上げ返済するのに使うのが抵当権抹消つなぎです。

5．売買契約を結んで自宅を引き渡す

売却活動の結果、買い主が決まったら売買契約を結んで物件を引き渡します。

契約の際には不動産会社と相談して重要事項説明書や契約書を作成することになるので、以下のチェックポイントを確認してください。

売買契約のチェックポイント

手付金

個人が売り主になる場合は手付金の上限などは決められていませんが、売却価格の10％程度が一般的です。

ローン特約

売買契約を結んだ後に買い主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すというのがローン特約です。個人間の売買でもローン特約を付けるケースが多いので、念のため買い主の資金計画に無理がないかどうかもチェックしたいところ。

買い換え特約

自宅が売れなかった場合は売買契約を解除して購入を取りやめるというのが買い換え特約。買い主も買い換えというケースでは売買契約時に特約を付けることを希望することも考えられますが、リスクが大きいため、個人間の売買では通常は付けません。

物件状況確認書

売却する住宅に瑕疵(隠れたキズ)がないかどうかチェックし、付帯設備のうち置いていくものと撤去するものとを明確にしたうえで、「物件状況確認書」などと呼ばれる書類を作成。売買契約の際に資料として添付します。

危険負担の取り決め

売買契約から引き渡しまでの間に火災や地震などで住宅に損害が発生し、売り主・買い主ともに責任がない場合の取り決めです。民法では買い主が代金を支払うことになっていますが、あらかじめ契約書に明記しておきましょう。

売買契約の前に確認すべきこと

売買契約を結ぶ前に、以下の点について買い主と事前に条件をすり合わせておく必要があります。

引き渡し時期

仮住まいを避けるには、買い換え先への入居時期と合わせたいところです。
買い主に引き渡しを待ってもらう代わりに価格を値引きするなどの交渉が必要な場合もあります。

つなぎ融資の費用負担

つなぎ融資が発生する場合は、その費用をだれが負担するかを決めておきます。一般的には、売り主の都合で融資を使う場合は売り主が、買い主の都合なら買い主が、それぞれ負担することになるでしょう。

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