未利用の土地や、利用はしているが効率が悪い不動産を所有している人にとっては、その有功活用は大きな関心事でしょう。しかし、具体的な活用方法が見当たらない、相談する所が無いというような理由で、そのままになっているというケースが多いのではないでしょうか。土地の活用は多種多様にあります。まず、その事を知って自分の所有地に合う方法を考えてみる事です。
土地を出資し賃貸資産を得る方法
1．等価交換方式等価交換方式とは、土地所有者が土地を出資し、デベロッパーが建築関係費用全体を出資し、完成した土地・建物をその出資の比率に従って分有（あるいは共有）する方式です。この方式は主に分譲マンションに利用されるもので、土地所有者は自分の持分住戸を賃貸し、賃料収入を得ます。資金ゼロで賃貸資産が手に入るのですから、事業収支は極めて良いのが特徴です。
土地・建物のオーナーとなる方法
2．事業受託方式土地所有者が自ら事業の主体になって建物を建築し、それをデベロッパーなどに一括して賃貸して安定収入を得る方法です。通常、建物の企画・建築から完成後の通常管理まですべてデベロッパーなどが受託するため、事業受託方式と呼ばれます。この方式の一番のポイントは、賃料収入によって建築等価資金が回収できるかどうかです。また、受託するデベロッパーが財務内容が良く、長期的に信用ある企業である事が絶対条件となります。事業受託方式は建築資金を借り入れる事で、相続財産全体の評価額から貸入金をマイナスし、相続税評価額を下げるという節税対策が可能です。しかし、長期的には貸入金は返済がすすみ、相続税評価額は上昇するため、節税メリットが無くなっていくのが次点です。
※デベロッパーなどに一括賃貸などの方法は取らずに、管理会社に管理を委託する、または自ら管理するなどの方法も節税方法としては同じです。
最も注目されている新方法
3．定期借地権方式平成4年8月に施工された借地借家法により、従来の借地権とは異なった｢定期借地権｣の制度が導入されました。｢定期借地権｣とは｢予め定められた期間だけしか存在しない借地権｣のことです。
定期借地権の種類と内容1：一般定期借地権
- 存続期間は50年以上
- 契約の更新による期間の延長がない
- 存続期間中に建物が滅失し再築されても期間の延長がない
- 借地権者が借地権の存続期間満了時に、建物の買い取り請求をしない事
2：建物譲渡特約付借地権
- 借地契約と建物譲渡契約を一本化した契約
- 建物譲渡契約は期限付(30年以上)売買契約または売買予約契約などによる
3：事業用借地権
- 借地権の存続期間は「10年以上50年未満」もしくは「30年以上50年未満」に設定
- 借地上の建物は事業用に限定する
- 契約は公正証書で行う
- ３０年以上５０年未満の期間については、同じ期間で普通借地権を設定することができ、法律上当然に、契約の更新があり、建物を再築した場合には存続期間が延長され、期間満了時には建物買取請求権が行使できるといった保護が与えられることになります。
そこで、３０年以上５０年未満の期間で事業用借地権を設定する場合には、当事者間の特約により、借主に対してこれらの保護が与えられない旨を定めることができることとし、この特約の有無により事業用借地権と普通借地権を区別することとしました（借地借家法第23条第1項）。 - １０年以上３０年未満の期間については、そもそも設定できる借地権が事業用借地権だけですので、特約の有無によって、定期借地権と普通借地権とを区別する必要がありません。そこで単純に、法律上、契約の更新等に関する規定を排除すれば十分ですので、そのような規定となっています（同第23条第2項）。
信託銀行が事業主となる方法
4．土地信託方式土地信託とは、土地を有効に利用して利益をあげる目的で、土地所有者が信託銀行に土地を信託し、信託銀行が土地の管理･運用を行い、その成果を土地所有者に配当として交付する仕組みです。栃木県では信託銀行が少ない、高収益をあげられる立地条件の地域が限定されるなど問題点があり、大都市圏のような多くの事例はありません。また、不動産の有功活用についてはその利用だけにとどまらず、不動産の交換、買い替え、処分(売却)なども含めた総合的な見地から、十分な検討をする事が必要です。
貸しマンションか賃貸ビルか- 具体的な事業計画 -
- 1．賃貸マンション(ファミリータイプ)
- 賃貸マンションは不動産活用例としては一般的な物ですが、ファミリーマンションは収益率を押さえても安定収入を、という土地所有者に好まれるタイプです。最近は高額の家賃のマンションの入居率が極端に低下しており、グレードの高さだけでなく、家賃との兼ね合いを考慮した建築が求められます。
- 2．賃貸マンション(ワンルームタイプ)
- ファミリータイプに比べ収益性は良いが、個数が多くなるため駐車場の確保が困難になるのが難点。50世帯を超すような大規模なワンルームマンションになると、付近住民とのトラブルも予想されます。ゴミ問題なども発生しやすく、そのような問題の予防措置を講じると共に、専門の管理会社に管理を委託する必要があります。また、最近のワンルームの入居者は設備と共に広さを求める傾向が強くなっています。30㎡以上は確保するのが望ましくなります。
- 3．賃貸オフィス
- 立地条件が良ければ、賃貸マンションに比べ、高い収益性が見込まれます。しかし、時に空室の長期化というリスクもあるのが事実です。また、栃木県の場合、最も考慮しなくてはならないのは駐車スペースの確保です。一室面積にもよりますが、一室当り2～5台は確保しておく必要があります。
- 4．倉庫
- 倉庫は物資の搬入を行う為、道路幅員が十分あること、交通の便が良い事などが立地条件になります。栃木県での倉庫の需要は多く、立地条件さえよければ、長期間あく事はまずありません。最近は異業種交流団地といわれる1階は倉庫、2階は事務所の2階建連棟式の貸事務所倉庫が、他県で良く建てられています。ある程度の土地の広さと立地条件が求められますが、収益性の高い賃貸方式として注目されています。
- 5．駐車場
- 事業として成り立つ駐車場は大通りを中心とした市街地に限られるが、遊ばせておくより固定資産税分でもということであれば、住宅地でもそれなりの需要はあります。駐車スペースの少ない賃貸マンションの近くは、確実に借り手があります。中心部であれば、コイン式の時間貸し駐車場も収益性は高い物があります。ただ、無人のため、トラブルの対応の対策が必要です。
- 6．ロードサイド店舗
- 国道沿い、主要県道・市道・環状線沿いの土地であれば、ロードサイド店舗に適しています。栃木県でもその需要は急増していますが、ロードサイド店舗は10～30台の駐車場スペースが必要なため、1000㎡以上の面積が望ましいと思われます。ですが、小規模であっても、それなりの需要はあります。
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