住宅ローン金利が上がるとどうなる？ | サンプラン宇都宮不動産情報

上昇傾向を見せた金利も、最近は落ち着いている感がありますが、それでもこの先の上昇懸念が消えたわけではありません。世界的にも低い日本の金利水準から考えると長期的には金利は上昇していくと予想されます。そこで、将来的に金利が上がった場合、マイホームの購入予定がある人に与える影響を考えてみたいと思います。

金利が上がると「借り入れ能力」は減り、「買える物件価格」も下がる！

毎月の返済額	月払いのみの借り入れ可能額	ボーナス併用払いの借り入れ可能額
返済できる金額からわかる借り入れ可能額のシミュレーション　 ★返済期間は３０年、ボーナス返済１回２０万円の場合
●金利が３％の場合
５万円	１１８０万円	１９７０万円
６万円	１４２０万円	２２１０万円
７万円	１６６０万円	２４４０万円
８万円	１８９０万円	２６８０万円
９万円	２１３０万円	２９２０万円
１０万円	２３７０万円	３１５０万円
●金利が４％の場合
毎月の返済額	月払いのみの借り入れ可能額	ボーナス併用払いの借り入れ可能額
５万円	１０４０万円	１７４０万円
６万円	１２５０万円	１９５０万円
７万円	１４６０万円	２１６０万円
８万円	１６７０万円	２３７０万円
９万円	１８８０万円	２５８０万円
１０万円	２０９０万円	２７８０万円

金利が上昇したら、家の購入予算は下がる！

まず、金利が上昇すると、月々のローン返済額や住宅ローンの総返済額がアップします。これは、多くの人が認識していることだと思います。その一方で、意外に見落としがちなのが、金利がアップすると「借り入れ能力が下がる」ということ。借り入れ能力が下がるというのは、物件の購入価格の引き下げにもつながります。たとえば上の表、金利が３％のときは、月々９万円の返済を計画で２１３０万円の借り入れができたのに、金利が４％になってしまうと、借り入れ可能額は１８８０万円に下がってしまいます。

ローンを払う側としては、毎月同じ９万円の返済をするにもかかわらず、金利が４％になると、借り入れ能力は２５０万円も下がってしまうというわけです。これは、たとえばマンションを買おうと思っている人が１０階の部屋を検討していたのに、金利がアップすることで２階の部屋しか買えなくなってしまう・・・などということにもつながります。

借り入れ能力が下がっても、返済期間を５年間延ばせば、２０３０万円（金利が４％の場合）まで借り入れ可能額は増やせます。でも、返済年数を延ばすと総返済額が５００万円以上も増えてしまいます。決しておすすめはできません。金利の上昇というのは、支払うローンの総返済額を増やしてしまうことはもちろん、購入する物件の予算を押し下げてしまうことも知っておいたほうがよいでしょう。

金利が上がったら、購入予算を下げないとオーバーローンになる！

現在、家を買おうと思って、購入計画を立てている人がいるとします。その人が悩んでいるあいだに住宅ローン金利が上昇してしまうと、頭金額を増やさなければ、「購入できる物件価格」は下がります。たとえば、金利が３％のときの適正予算が３０００万円だったとして、金利が４％になると適正予算は２８００万～２７００万円に下がるといったようなことが起こるのです。月々の返済額を増やせば、予算を上げることも可能ですが、それでは返済額のほうが適正範囲からはみ出してしまいます。

ところが現実に目を向けてみると、金利が上がったからといって、一度決めた購入価格を下げて物件探しをする人は多くないと思われます。金利が上がると（＝借り入れ能力が下がると）、返済期間を長くしたり、当初の金利が低いローンを選んで対応するケースもあるはずですが、こうした無理なローンの組み方が、住宅ローンのリスクを大きくしてしまいます。実際に金利が上がっても、家の予算を下げないまま住宅ローンを組もうとする場合は、「オーバーローン」になる可能性が高いことを理解しておく必要があるのです。

いずれにしても住宅ローン金利が上昇すると、「住宅ローンの組み方の常識」は変化します。過去の住宅ローン記事などを読んで返済プランを決めないで、金利上昇時代という新しい時代が現実のものになった場合には、低金利時代の住宅ローンの常識は捨て去った上で、住宅ローンの組み方を考える必要があるでしょう。

金利が上がると頭金を貯めるのが不利になる！

いっぽうの頭金については、今までの常識が通用しなくなるかもしれません。たとえば１年間に１００万円くらい頭金を増やしたとしても、金利の上昇に貯めた頭金が呑み込まれてしまう可能性が高いからです。頭金の少ないご家庭に、積極的にマイホーム購入を勧めても大丈夫なのか、といった問題はありますが、マイホームを持つことを決めているご家庭では、頭金にこだわらずに早めに購入したほうが、総返済額を少なく出来る可能性も高いのです。これが、金利上昇時代のコワイところです。

金利が１％アップすると、頭金を貯めても追いつかない

（ケース１）頭金を貯めずに、３５００万円の物件を金利３％・返済３０年で購入した場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	３％	３５００万円	３０年	５３１２万円（頭金ゼロ）（支払利息１８１２万円）
	頭金がないと借入額が増え、利息も多くなりますが・・・
（ケース２）３年間で物件価格の２割の７００万円を貯めて、３年後も金利が変わらなかった場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	３％	２８００万円	２７年	４０８８万円＋（頭金７００万円）４７８８万円（支払利息１２８８万円）
	金利が変わらなければ利息を５２４万円カットできます！
（ケース３）３年間で物件価格の２割の７００万円を貯めて、３年後に金利が１％上昇していた場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	４％	２８００万円	２７年	４５８３万円＋（頭金７００万円）５２８３万円（支払利息１７８３万円）
	３年後に金利が１％上がるとその差わずか２９万円！金利上昇でせっかく貯めた頭金が飲み込まれてしまう！

たとえば、頭金がまったくないのに、今すぐ３５００万円の住宅を全額ローンで買ったとしましょう。返済期間は３０年、金利は３％と仮定した場合、利息を含めた総返済額は５３１２万円になります。これに対し、３年間で物件価格の２割に当たる７００万円の頭金をせっせと貯めて、３年短い２７年のローンを組んだとします。ローンの年数を３年間短くするのは、今すぐに買った場合と返済の終了時期をそろえるためですが、ここでは３年後に金利が４％に上がっていたと仮定して計算します。

すると、７００万円の頭金を貯めて３５００万円の住宅を買った場合の総返済額は５２８３万円になります。つまり頭金が０の場合と、７００万円を貯めた場合の総返済額の差は、わずかに２９万円にしかならないのです。もし金利が変わらなければ、総返済額は４７８８万円になり、７００万円の頭金を貯めたことによって、５２４万円もの利息をカットできる計算になるのですが・・・

返済期間が同じなら返済総額はアップする可能性も

（ケース１）頭金を貯めずに、３５００万円の物件を金利３％・返済３０年で購入した場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	３％	３５００万円	３０年	５３１２万円（頭金ゼロ）（支払利息１８１２万円）
	頭金がないと借入額が増え、利息も多くなりますが・・・
（ケース２）返済期間を同じ３０年に設定３年間で物件価格の２割の７００万円を貯めて、３年後も金利が変わらなかった場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	３％	２８００万円	３０年	４２４９万円＋（頭金７００万円）４９４９万円（支払利息１４４９万円）
	金利が変わらなければ利息を３６３万円カットできます！
（ケース３）返済期間を同じ３０年に設定３年間で物件価格の２割の７００万円を貯めて、３年後に金利が１％上昇していた場合	金利	借入額	返済期間	総支払額
	４％	２８００万円	３０年	４８１２万円＋（頭金７００万円）５５１２万円（支払利息２０１２万円）
	返済期間が同じなら、３年後に金利が１％上がると・・・金利上昇でせっかく貯めた頭金が飲み込まれてしまうだけでなく、さらに支払いが２００万円も増えてしまう！

次に、３年後の金利は４％と仮定して、３年間で７００万円の頭金を貯めたケースの返済期間を３０年にすると、総返済額は５５１２万円になります。７００万円もの頭金をせっせと貯めたとしても、金利が１％上がってしまうと、頭金なしで３％のローンを借りた場合より２００万円も多く返済しなければならないことになってしまいます。せっかく貯めた頭金が、金利上昇に飲み込まれてしまう結果になるわけです。

それに冷静に考えてみると、３年間で７００万円もの頭金を貯めるのは、収入がかなり多いか共働きでないと難しいはず。月々の積み立てなら、１９万円を超えるペースで頭金を貯める計算になるからです。

マイホームの購入計画があるご家庭が、一生懸命頭金を貯めることは大切ではあるものの、貯めているあいだに金利上昇が起こってしまうと、総返済額が逆転する可能性が高い時期に差し掛かっていることを認識する必要があると思います。また、ローンの組み方も長期固定にするか短期変動にするかで将来の負担に大きな差が生じますので検討の余地があると思います。日本の金利水準は歴史上まれに見る低金利水準です。金利上昇を視野に入れた返済計画を立てるのが賢明な判断ではないでしょうか。

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