以前からこのブログではお伝えしていますが、利回りが長期金利の指標となる新発10年物国債の金利上昇が激しくなってきました💦
→【長期金利上昇で不動産投資はむしろ加速する！？】宇都宮市の不動産マーケットを分析！
１月の私のブログで、「1.2%目前です！ 」なんて驚いておりましたら、あっという間に1.6%に迫っています！
→債券15時 長期金利、1.590%に上昇 16年半ぶり高水準（日本経済新聞）
すごい勢いで、長期金利が上昇し始めています。
今日は住宅ローンの金利上昇問題について、世界的な視点も交えながら考えてみたいと思います。
日本の実質金利はマイナス3.2%！驚きの数字とインフレ加速のメカニズム
2月の消費者物価総合指数（CPI）は総合で前年同月比3.7%上昇しました。
主要先進国の中で、日本のインフレ率が最も高いのです！
→日本、気がつけばG7首位のインフレ 「普通」の国に（日本経済新聞）
まず注目すべき点は、日本の「実質金利」です。
下の表をご覧ください。
日本の政策金利は0.5%ですが、インフレ率は3.7%です。
実質金利（政策金利 0.5 – インフレ率 3.7）は-3.2%とマイナスになっています。
これは先進国の中でも特に低い水準です。
他の国々と比較すると、日本の実質金利の低さが際立っています。
アメリカやユーロ圏、イギリスはいずれもプラスの実質金利を維持しています。
このようなマイナスの実質金利環境ではインフレが加速するのは当然です。
なぜなら、実質金利がマイナスということは、お金を銀行に預けておくと「実質的な価値」が目減りしていくことを意味します。
例えば、100万円を銀行に預けて0.5%の金利がついても、物価が3.7%上昇すれば、その100万円の購買力は実質的に3.2%減少してしまいます。
このような状況では、人々は「お金を持っていても価値が下がるなら、今のうちに使ってしまおう」と考えるようになります。
また企業も「借金の実質的な負担が減るなら、今のうちに投資しよう」という行動に出やすくなります。
こうした消費や投資の活発化がさらに物価を押し上げ、インフレの加速につながるのです。
興味深いことに、この現象は最近話題になっている米価の高騰とも関連しているかもしれません。
米不足の原因は個人のストック増かも
皆さまは、ここ最近のお米の高騰で、身近な場所での米価格に敏感になっていませんか。
コメの値段が高止まりし、不足への懸念が高まっています。
これは単に生産量の問題だけでなく、インフレへの不安から個人が食料品のストックを増やしていることも一因かもしれません。
マイナス実質金利環境下では、現金よりも「実物資産」の価値が相対的に高まります。
米のような必需品は、将来の価格上昇を見越して今のうちに購入しておこうという行動につながりやすく、これが需給バランスをさらに悪化させる可能性があるのです。
実際、農水省が把握している在庫以外にも、小規模業者や個人の手元にコメが分散して保管されている可能性がありますし、大量の行方不明のお米が確認されています。
諸外国の中央銀行は、このインフレスパイラルを防ぐために、実質金利をプラスに維持する金融政策をとっています。
日本も今後、インフレを抑制するためには金利をさらに引き上げる必要があるでしょう。
この状況が意味するのは、日本ではまだまだ金利引き上げの余地があり、さらなる利上げは避けられないということです。
大手銀行の変動ローン金利引き上げの動き
そんな中、三菱UFJ銀行など大手5銀行が4月から変動型住宅ローンの基準金利を引き上げるとのこと。上げ幅は0.25%程度で調整しているそうです。
この動きは日銀の1月の利上げを受けたものです。
→変動型の住宅ローン金利、4月上昇へ 大手行0.25%程度（日本経済新聞）
日銀は経済・物価が見通しに沿って推移していくなら、追加利上げをする方針を明らかにしています。
つまり、金利上昇は始まったばかりだということです！
金融市場では春から夏ごろに利上げがあるとの見方が出ており、長期金利は上昇基調にあります。
実質金利のマイナス幅が大きいことを考えると、日銀は今後も政策金利を引き上げる可能性が高いでしょう。
そうなれば、住宅ローン金利も連動して上昇し続けることになります。
変動型住宅ローン利用者の現実
変動型住宅ローンの金利上昇による影響は、すでに多くの方が実感し始めています。
例えば、ある30代の住宅所有者は、2019年に6000万円近い住宅ローンを年0.4%台後半という低金利で借りました。
当時は「この低金利がしばらく続くだろう」と安心していたそうです。
しかし、日銀の金融政策の変更により、2024年秋には毎月の返済額が約5000円増加しました。
さらに深刻なのは、現在の金利水準がこのまま完済まで続くと仮定すると、当初の計画と比べて返済総額が200万円以上増えてしまうことです。
「当初はこれほど早く金利が上がるとは思わなかった」と多くの借り手の皆さんが感じているのではないでしょうか。
変動型住宅ローンの金利上昇リスクが、想像よりも早く、そして確実に現実のものとなっています。
繰り上げ返済の種類とその効果
繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。一つは「期間短縮型」で、毎月の返済額はそのままに返済期間を短くする方法です。
もう一つは「返済額軽減型」で、返済期間はそのままに毎月の返済額を減らす方法です。
総務省の調査によれば、30代の世帯は平均で825万円程度の預貯金を持っているとされています。
その数字を参考にし、仮にその半分の400万円を繰り上げ返済に使った場合、どうなるかを考えてみましょう。
4500万円を35年で返済している住宅ローンで、残りの返済期間が30年、適用金利が年1.4%だとします。
期間短縮型を選んだ場合、返済期間は約4年短縮され、支払う予定だった利息が約190万円減ります。
一方、返済額軽減型を選んだ場合は、残りの30年間で支払う利息の合計が約90万円減少します。
どちらの方法を選んでも、100万円以上の利息削減効果が期待できるわけです。特に期間短縮型は利息削減効果が大きいのが特徴です。
繰り上げ返済で注意すべき3つのポイント・・・・・
