皆さま、こんにちは。サンプランの荻原功太朗です。
前回のブログでは、長期金利の上昇がLRT西側延伸計画に与える影響についてお話しました。
過去ログ→【LRT西側延伸に新たな逆風が！？】長期国債の急激な利回り上昇は何をもたらすか？
今回は、この金利上昇が私たちの身近な不動産マーケットにどのような変化をもたらすのか、具体的に考察してみたいと思います。
金利上昇でも続く不動産投資の魅力？
現在の30年国債利回りは3%に迫る勢いですが、実はこれでもまだ物価上昇率の3.6%を下回っています。
→日銀が利上げ続ける理由は？ マイナス圏続く実質金利（日本経済新聞）
つまり、金利のある世界になっとはいえ、実質金利はマイナスの状況が続いているのです。
この状況下では、現金を銀行に預けているよりも、優良な不動産に投資する方が資産価値の目減りを防げるという計算になります。
しかし、ここで重要なのは「優良な不動産」という条件です。
宇都宮市内で見えてきた不動産市場の明暗
最近の宇都宮市内の不動産動向を見ていると、興味深い現象が起きています。
まさに市場の「二極化」を超えた複雑な状況が急速に進んでいるのです。
勝ち組エリア：超限定的な需要集中
JR宇都宮駅周辺の超一等地では、興味深い現象が起きています。
宇都宮駅西口に直結する「アトラスタワー宇都宮」のような明らかな富裕層向け物件は発売と同時に即完売となる一方で、同じエリアでもJR宇都宮駅から少し離れた、大手デベロッパーの野村不動産「プラウド」シリーズは即完売とはいかず、販売に苦戦している状況です。
これは富裕層の投資行動が極めて選択的になっていることを示しています。
「駅直結」「最上階」「1億円超」といった明確な差別化要素がない限り、たとえ宇都宮市内の一等地であっても簡単には売れない時代になったということです。
戸建て市場でも同様の現象が見られます。
駅徒歩5分以内の新築戸建てで、土地面積200㎡超、建物延床面積150㎡超といった富裕層仕様の物件は比較的順調に売れています。
しかし、同じエリアでも一般的なファミリー向けの新築戸建て（3000万円台）になると、売れ行きは明らかに鈍化しています。
購入者の多くは、東京や関東圏在住の投資家、宇都宮で事業を営む経営者層、そして意外なことに相続対策を考える地元資産家です。
これらの富裕層にとって、金利が多少上昇したところで購入判断にはほとんど影響がありません。
むしろ、インフレによる資産価値の目減りを防ぐため、「本当に価値のある」不動産への資金集中が加速していると見られます。
中間層：マンションも戸建ても厳しさが増す状況
一方で、一般的なファミリー向けマンションや戸建て住宅の市場では、様相が大きく異なります。
住宅ローン金利の上昇が、中間層の住宅購入に大きな影響を与えています。
2025年1月に日銀が政策金利を0.5%に引き上げたことを受け、多くの金融機関で4月から5月にかけて住宅ローン金利が相次いで上昇しました。
変動金利についても、これまでの「低水準維持」は終わりを告げました。
2025年5月現在、主要金融機関の変動金利は0.6～0.7%台となっており、2024年4月時点の0.3～0.4%台から大幅に上昇しています。
わずか1年で変動金利の相場が倍近くまで上がったことになります。
固定金利はさらに顕著で、35年固定のフラット35は2020年の1.3%程度から現在は2.0%を超える水準まで上昇しています。
金利上昇により住宅ローンの月々の返済額が増加し、一般的な会社員世帯にとって購入のハードルは、確実に上がってきています。
仮に4000万円の物件を35年ローンで購入する場合、金利が1%から2%に上昇すると、月々の返済額は約2万円も増加します。
年収600万円世帯にとって、この差は決して小さくありません。
価格重視層：中古マンション・中古住宅に新たな需要
興味深い現象が起きているのが、これまで「負け組エリア」とされていた郊外や築古物件の市場です。
中古マンション市場の変化 新築マンション価格の高騰により手が出なくなった実需層が、割安な中古マンションに流れ始めています。宇都宮市周辺部の住宅団地や、築20年を超える中古マンションでも、大幅な価格調整が進んだ結果、実際に住む目的の購入者からの引き合いが増えてきています。
特に注目すべきは、新築4000万円台のマンションを諦めた層が、築15～25年で2000万円台前半の中古マンションに向かっていることです。
中古戸建て市場も活況 戸建て市場でも同様の動きが見られます。築10～20年の中古戸建てで、新築時6000万円だった物件が3500万円～4000万円で売り出されると、意外に早く買い手がつくケースが増えています。特に、大手ハウスメーカー施工物件やリフォーム済みや設備が比較的新しい物件への関心が高まっています。
郊外の新築建売住宅（3000万円台）よりも、市内中心部に近い築浅中古戸建て（同価格帯）を選ぶ実需者が増えているのも特徴的です。「新築」という付加価値よりも「立地」や「実質的な住環境」を重視する傾向が強まっています。
金利上昇により月々の返済負担が重くなる中、「住宅ローンを組んでも無理のない範囲で」という現実的な判断をする人が増えています。
ただし、これらのエリアでも選別は厳しく、駅から徒歩圏内や車でのアクセスが良好な立地に需要が集中する一方、・・・・・・
