皆さま明けましておめでとうございます！
新年いかがお過ごしでしょうか。
2025年に入り、宇都宮市ではいよいよLRT（次世代型路面電車）の西側延伸計画の推進が期待されています。
それに伴い、東武百貨店や中心市街地周辺の再開発への期待も高まっています。
栃木県知事も新春インタビューで、「東武宇都宮百貨店は建て替えを」とコメントしています！
→「東武宇都宮百貨店は建て替えを」栃木知事、新春インタビュー（朝日新聞）
LRT延伸を期待し、中心市街地では、空きテナントだらけでどうしようもなかった雑居ビルや宇都宮パルコ跡の再開発計画が報道されたり、徐々に動きがありますが、現実的に、中心市街地は、まだ多くの課題を抱えています。
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物理的な限界を迎え始めた地方都市の再開発
新潟市の中心市街地でも宇都宮市同様の問題が生じていて、中心市街地にある三越跡地の再開発がもめています😅
計画はあるのに、受注していくれる建設業者がなく、物理的に着工ができない状況となっています💦
地方都市における中心市街地の再開発が行き詰まっていることを、木下斉さんが動画が克明に説明してくれていますので、是非ご覧になってみてください。
木下さんがおっしゃるように、すでに日本国内では再開発が制限される、供給制約の壁が現実的に発生してきているのです！
これから、この状況は深刻さを増す一方で、いくら立派な計画を立てたところで、年々実行が困難になることは確実です。
この問題を語らずして、地方都市の再開発に期待ばかりするばかりでは、本末転倒な状況となってしまいます😅
チカラ技で、中心市街地の古いビル群を集約し、建て替え、街を再開発する手法も限界に達しつつあるということです💦
新潟市古町の三越跡地再開発の頓挫は、地方都市が直面している構造的な問題を如実に表しています。
宇都宮市のLRT延伸計画と中心市街地活性化も、同様の課題に直面する可能性が高いと考えられ、東武宇都宮百貨店の建て替えも困難な事業であることが容易に想像できます。
地方都市再開発の限界が近い！？
現実的に新潟市古町では、三越跡地の再開発計画が頓挫しています。
この事例から見えてくる、地方都市の再開発が抱える根本的な問題を整理してみます。
1. 経済合理性の壁
– 建築コストの高騰
– 地価の下落傾向
– 投資回収の長期化
– テナント需要の不足
2. 人口動態の現実
– 商圏人口の減少
– 消費力の低下
– 若年層の大都市への流出
– 高齢化の進行
宇都宮市のような地方都市では、郊外のショッピングモールに、かつて中心市街地にあった商業機能は移転しており、かつての繁栄を取り戻すのは困難です。
すでに自動車社会が深く根付いた宇都宮市のような地方都市で、新たな公共交通としてLRTを延伸整備するだけで、中心市街地を活性化することは期待できません。
真の活性化には民間からの投資を呼び込むことが不可欠ですが、その課題を木下さん動画ではバッサリと語ってくれていますね😅
LRT延伸の経済効果を考える
宇都宮市がLRT延伸を進める重要な理由の一つが、JR宇都宮駅による東西分断の解消です。
街の分断の現状：
– JRの線路による物理的な東西分断
– 限られた東西横断ポイント
– 迂回を強いられる市民の移動
– 東西の経済圏の分断
LRT延伸による期待効果：
– 東西を結ぶ新たな交通動線の創出
– スムーズな人の流れの形成
– 東西の経済圏の一体化
– 新たな経済活動の創出
加えて、以下のような効果も期待されています！
– 公共交通の利便性向上による脱マイカー推進
– 東武宇都宮駅周辺の活性化
– 百貨店を含む商業施設の再生
– 中心市街地への人の流れの創出
しかし、現実はそう単純ではありません。
インフレと建築コストの高騰により、事業の採算性は厳しさを増しています。
そもそも、知事や宇都宮市長が目指す「まちづくり計画」には、根本的な課題があります。
自動車依存都市の現実
地方都市の衰退を考える上で、避けて通れないのが自動車依存の問題です。
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宇都宮市の実態を見てみましょう：
– 買い物のほとんどが自家用車での移動
– 郊外の大型商業施設に人が流れる
– 駐車場の有無が店舗選択の決め手
– 公共交通は補助的な役割
このような状況で、中心市街地の商業施設が苦戦するのは当然の結果ですね😅
さらに中心市街地には大きな問題が・・
深刻化する空きテナント問題
中心市街地の現状をさらに深刻にしているのが、空きテナント問題です。
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多くの雑居ビルが直面している課題：
– 高額な固定資産税・都市計画税
– 賃料収入の減少
– 維持管理費の上昇
– 投資回収の見通しが立たない
さらに厳しいのが建物自体の問題です：
– 耐震性能の不安
– 設備の老朽化
– バリアフリー未対応
– 時代にそぐわない間取り
これらの問題を解決するには莫大なコストがかかります。
しかし、それだけの投資に見合うだけの収益が見込めるでしょうか？
再開発が遅々として進まないのは、・・・・・
