〜証拠集め・特別控除・専門家相談、3つがポイント！〜
今年、2025年に日本の人口の5人に1人が75歳以上となり、後期高齢者が大幅に増えることで、社会に大きな影響が出始めています。
人口ボリュームのある、団塊の世代の皆さんが後期高齢者に突入し、これから宇都宮市内では、空き家の急増が予想されています。
いずれ実家の相続を受ける子ども世帯は、両親が亡くなって実家を相続してから売却するケース以外にも、亡くなる前でも老人ホーム等での生活を始め、長年にわたり空き家にしていたり、実家の扱いをどうするかは悩ましい問題です。
これから空き家が急増していくなか、財産の保全を考えると、難しい判断が迫られます。
そんな状況のなか、実家の売却や相続に関する相談が増えてきました。
よくある質問が質問が、「親の家を売るとき、昔の購入金額がわからないけど税金はどうなるの？」というものです。
今回は宇都宮市内の不動産市況の影響も踏まえ、この点をわかりやすく解説いたします。
実家売却時によくある悩み
親から相続した実家を売却する際の最大の悩みの一つが「購入時の金額がわからない」という問題です。
特に昭和の時代（40〜50年前）に購入された宇都宮市内の住宅では、契約書や領収書などの重要書類が長年の間に紛失していることがほとんどです。
なぜこれが問題なのか？
それは売却時の税金（譲渡所得税）を計算するには「いくらで買ったか」という情報が必要だからです。
購入金額がわからないと、本来なら節税できるはずの金額が把握できず、余計な税金を払ってしまう可能性があります。
特に宇都宮市西部の住宅地は昭和50年代に数多く開発されました。
これらの物件は親世代が購入してから価格変動を大きく経験しています。
バブル期（1990年前後）には高騰し、その後は下落しました。
このような価格変動を経た物件こそ、実際の購入金額を証明することで税金面で有利になるケースが多いのです。
実家の税金計算、基本をやさしく解説
不動産を売ったときの税金（譲渡所得税）は、次のように計算します。
売った金額 – (買った金額 + 売却にかかった費用) = もうけ（売却益）
このもうけに税率をかけて税金が決まります。
5年超所有していれば約20%、5年以下なら約40%の税率です。
問題は「買った金額」がわからない場合です。
この場合、税法では「売った金額の5%」を買った金額とみなす「みなし取得費」という制度があります。
例えば5000万円で売れば、買った金額は250万円とみなされます。
しかし、実際の購入金額はこれより高かった可能性が高く、「みなし取得費」では税負担が過大になりがちです。
昔の購入金額を調べる簡単な方法
「みなし取得費」だけに頼らず、実際の購入金額を証明する方法はいくつかあります。
- 法務局で登記簿謄本を取得し、抵当権設定額（住宅ローンの金額）を確認する
- 古い通帳から頭金の引き出し記録を探す
- 固定資産税の古い納税通知書を探す
- 親族に昔の住宅価格について聞いてみる
- 同じ時期に同じ分譲地で購入した知人の記録を参考にする
- 当時の分譲パンフレットやチラシを探してみる
これらの資料を組み合わせることで、より有利な「取得費」を証明できる可能性があります！
相続した空き家の3000万円特別控除とは
親から相続した家を売るときに使える「3000万円特別控除」という制度があり、売却益から3000万円まで差し引ける特別な制度となっています。
しかし、利用するには条件があります。
気になる条件は？
- 親が一人で住んでいた家であること
- 1981年5月以前に建てられた家であること
- 親が亡くなってから3年以内、かつ2027年末までに売ること
- 売却価格が1億円以下であること
- 一定の耐震基準を満たす必要があること（※住宅を取り壊さずに売る場合、リフォームや取り壊しも選択肢）
