インフレと人手不足の深刻化で、分譲マンションオーナーで形成される共同体、マンション管理組合の運営が苦境に立たされています。
→マンション組合、資産運用に動く 物価上昇で修繕に懸念（日本経済新聞）
マンション管理組合の36.6％もの組織が積立金が不足していてると回答しています。
そこに加えて、修繕コストが大きく上昇し続けています。
このまま現金で多額の積立金を持っていても、インフレで通貨減価の影響を受けてしまうので、大切な積立金を防衛するためにも、運用が不可欠な状況に追い込まれています。
しかし、通貨価値の減価を抑えるため、リターンを狙うということは、リスクがつきもので、運用で大きな損失を出す可能性も生まれます😅
近い将来、多額の損失を出したマンション組合がニュースになる日が来るかもしれません💦
さて、今回は急速に悪化する分譲マンションの管理運営を考えながら、宇都宮市の中古マンションのおける、ベストな売却タイミングについて考えてみたいと思います。
そもそも販売当初は割安なマンションの積立金
多くのマンション組合では積立金を段階的に引き上げていく、段階増額積立方式を採用しています。
これは、マンションを新築販売する際に、積立金の設定が高いと、販売に不利に働くため、意図的に低く抑えられています。
少しでも購入時のランニングコストを低く見せることで、できるだけ高値で物件を購入してもらえるよう、開発業者が行いがちな手法です。
さらにマンション住民の高齢化も顕著で、2023年のマンション所有者の半分以上は60歳以上の方で占められています。
そのため、年金で細々と暮らしている高齢者も多く、毎月の定期支出となる、修繕積立金や管理費の値上げを行うのは容易ではありません。
そして、修繕積立金が不足し、必要な修繕が行うため、金融機関からの借り入れも増えています。
借り入れをすれば、一時的に問題を先送りできますが、新たな金利負担も増えてしまい、修繕積立金の問題を悪化させるおそれがあります。
日本人は住替えを極端に嫌い、マンションでも終の棲家として考える割合が多いですが、ここへ来て、様々な問題が浮上してきています。
管理組合に問題が生じていると感じたなら、「終の棲家」にこだわり、問題に巻き込まれることを選択するより、早いタイミングでマンションを売却し、住替えを視野に検討するのが賢い選択になるかもしれません。
では、宇都宮市内の中古マンションを売るなら、いつがベストな売却タイミングなのかを考えてみましょう。
宇都宮市の中古マンション売却タイミング分析
宇都宮市の中古マンション市場でも、国際的なインフレ、人手不足という構造的な建設業の供給制約の課題に直面しています。
今後急速に、建設資材価格の高騰と深刻な職人不足により、維持管理コストの急激な上昇が予測されています。
このような状況下で、マンション所有者のみなさまは、以下の警戒サインと売却タイミングを慎重に見極める必要があります。
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重要な警戒サイン
・修繕積立金の動向
修繕積立金の急激な値上げは、マンションの収益性と資産価値を大きく左右します。
現在、資源価格の高騰により建材費が上昇傾向にあり、人手不足による工事費用の増加も顕著です。
月額の修繕積立金が2万円/戸を超える場合、もしくは年間20%以上の値上げが予定される場合は、将来的な追加値上げリスクを考慮し、売却を検討する必要があります。
・空室率の推移
住民構成の高齢化と若年層の転出増加により、空室率の上昇が懸念されます。
特に空室率が・・・・・
