新たなホテルの開発は、街にとって大きな期待が持てますが、現実的に多くの再開発が補助金頼みとなっており、さらに昨今は建築コスト増と、人手不足による供給制約の影響が深刻になり始めています。
日経の調査では進行中の再開発事業の約8割で遅延や費用増加が発生しています。
→都市再開発、8割で遅れや費用増 後楽園やさいたま 岐路に立つ再開発（日本経済新聞）
建設業界の構造的問題により、今後10年間で宇都宮市の中心市街地はどう変わっていくのでしょうか？
また、これらの変化は不動産相場にどのような影響をもたらすのでしょうか？
今回は、今後１０年にわたり、宇都宮市の中心市街地がどのように変化していくのか、そして、今後予想される中心市街地の不動産相場について大胆に予測したいと思います。
宇都宮市内の一等地の不動産を所有する資産家の皆さんの傾向を踏まえた、現実的な予測をしますので、お時間ありましたら、ぜひお付き合いください🙌
2025-2028年：再開発の限界と初期変化
建設の供給制約が再開発を直撃
日経の記事でも明らかなように、建設業界の構造的な供給制約が本格的に再開発計画に影響を与え始めています。
建設技能者の高齢化と減少は深刻で、国土交通省の調査によれば2025年には建設就業者の約3割が65歳以上となり、高層ビル建設に不可欠な専門職の不足が顕著になります。
宇都宮市内でもこれから予定されている、大型再開発計画の中止や大幅な縮小が予想され、建設資材の価格高騰も相まって、計画の多くが実現困難で、現実路線への軌道修正を余儀なくされるでしょう。
空きビル活用の暫定策が広がる
採算に乗るような新規建設の困難さから、空きビルを最小限の改修で暫定利用する動きが主流になると予想されます。
中心市街地の不動産所有者の多くは地元の資産家や法人オーナーであり、短期的な収益よりも長期的な資産価値を重視する傾向があります。
そのため、空きビルでも安易な賃料下落ではなく、戦略的な用途転換や部分的リノベーションを選択するケースが増えるでしょう。
宇都宮市中心部では、かつての百貨店や専門店ビルの一部フロアだけを活用する「部分利用」や、短期賃貸・ポップアップ店舗など「暫定的な活用」へのシフトが加速しそうです。
中心市街地では、2030年目標のLRT延伸計画があるものの実現の見通しが不透明な中、延伸を見越した土地の集約や将来の開発に向けた準備が進められるでしょう。
不動産市場の二層化
これから数年で、中心市街地の不動産市場は明確に二層化していくと見ています。
一つは富裕層や機関投資家が関心を持つ優良物件市場で、もう一つは収益性の低下した物件市場です。
大通りに面した好立地の物件は、延伸が予定される西側沿線のエリアでは、所有者が売却を急がないため市場に出回る数が限られ、適正な価格水準が維持されることが予想されます。
一方、立地条件の劣る物件や大規模修繕が必要な老朽化物件は徐々に市場価値が低下しますが、多くの所有者は十分な資金力を持つため、無理な売却を避け保有を続けるでしょう。
結果として、表面上の取引価格は大きく下落せず、代わりに取引量が減少する「流動性の低下」という形で市場調整が進むと予想しています。
西側エリア全体では2030年目標のLRT延伸計画があるものの、計画の後れが続くようなことがあれば、実現性への懐疑的な見方が広がり、投資が控えられてしまうでしょう。
中心市街地と西側沿線エリアでは「延伸待ち」という停滞状態が長期化する恐れがあります。
2028-2032年：延伸計画の現実化と市場変化
延伸計画の具体性による二極化
2028年頃になると、LRT西側延伸計画の実現可能性や具体的なスケジュールがより明確になり、不動産市場にも変化が現れ始めます。
延伸計画が予定通り進む場合、予定路線沿いの物件では投資意欲が高まる一方、・・・・・
