先日、とある注文住宅メーカーの社長さんに、モデルルーム見せて頂きました。

 

 

正直な感想として。。。

 

『欲しい～♪かっこいい～★住んでみたい～(・∀・)』

 

 

しかし！！

 

 

お値段をきいてびっくし！！

 

 

社長さん：『外構まで全部入れたら、3500万円くらいですかね。』

 

私：『ふーー。。。』

 

 

土地も購入したら。。いったい、いくらになるのやら。。。汗

 

 

世の中には、こんな高額の買い物を、サクッとしてしまう方が結構多いそうです。

 

私は、性格上、どうしてもコスパばかり意識してしまうので。。

 

こういった大きな消費を受け入れづらいところがあります。。

 

 

だって、たとえば土地を１５００万円で購入したら、、トータルで５０００万円のお買物。。。

 

全額キャッシュで買える方はいいとして、ローンで購入する大半の方は長期間リスクと向き合っていかなければならない。

 

長期ローンのリスクは購入時にはあまり考えないもの。。。

 

 

特に、問題なのは、購入時と売却時の価格の差が激しい場合。。

 

 

中古住宅や中古マンションと違って、注文住宅は建築費が高額になり減価が激しい。

 

 

建築後、数年で売却したら、３５００万円かけたお家がいくらになるのか？？

 

ほとんどの場合で、数年しか住んでなくても、半額くらいで売れれば御の字ってところが厳しい現実です。。

 

つまり、土地１５００万円＋建物を３５００万円　トータル５０００万円のお家も、数年経てば、３０００万円前後が取引の落とし所。

 

数年で２０００万円も簡単にとかしてしまう。。

 

この点は、住宅も車も似たようなもの。

 

１０００万円する高級車も数年経てばすぐ半額くらいになってしまうのと一緒です。

 

 

不動産の価値はキャッシュフローから見るのが基本です。

 

詳しくはこちらを→知らないと損する！？【超簡単！不動産価値の算出方法とは？？】

 

 

売主さんが、価値ある家だから、と、高値で売りに出しても結局、買主さんは反応しない。。

 

中古を買うような方は、私のように現実的な方が多い。

 

キャッシュフローから考えると、建物の価値は厳しく査定されてしまう。

 

３０００万円で買った中古住宅がいくらで貸せると思いますか？？

 

宇都宮市でこのようなケースを考えみると、１５万円くらいで貸せればいいほう。。

 

これでは、単純利回りで６％。空室リスクが高く、修繕にお金がかかる戸建がこれでは投資としての価値は低い。。

 

投資家が買う値段が最低でも利回り１０％以上だと考えれば、キャッシュフローから考える妥当な価格は１８００万円。。。

 

もはや、土地代くらいしか評価が残らない。。

 

 

そりゃそうです。もともと収益物件として建築された建物ではないのですから。。無駄が多い。。

 

 

注文住宅のように建物にお金かける場合、土地に予算を掛けられず、自ずと街の郊外に行くしかない。

 

注文住宅の多くは、郊外の土地に建築されるケースがほとんど。

 

 

賃貸市場では郊外の戸建は、人気がない。

 

 

借主さんが場所より、建物を評価する傾向が強ければ、いいのですが。。

 

 

賃貸市場では、立地が圧倒的に重要な要素になる。

 

 

残念ながら、立地よりも建物を重視する借主さんは少ない。。

 

また、高額な家賃を負担してまで、素敵なお家を借りようとする方もほぼいない。。

 

それなら、自分でマイホームを購入する方がいいと考えてしまう。。

 

 

最近は、離婚する方々も増えており、理想の注文住宅を数年で売却せざる得ないケースも多々ありますが、査定価格を聞いてがっかり。。

 

『そんな価格でしか売れないの！？』

 

『この家は特別な家だからもっと高く売れるはず！！』

 

夢の注文住宅も・・・・・・

 

 

 

続きはこちら→サンプラン荻原功太朗のブログ『宇都宮不動産屋のホンネの話』

 

 

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