皆さま、こんにちは！サンプランの荻原功太朗です。
いつもお伝えしているように、建築費の高騰が留まるところ見せず、再開発やインフラ整備や更新にも大きな影響が顕著に現れ始めています。
過去ログ→【衝撃！建設業界が深刻な機能不全状態に！？】15兆円の工事が完了できない事態で、宇都宮の住宅市場にも大きな変化が！
そんななか、全国で各地で「マンションの老朽化問題」によるトラブルも顕著に現れ始めています。
築40年、50年のマンションが増加する中、「資産」だと思っていたマンションが、貸せない・売れない「負債」に変わる可能性が現実味を帯びてきています。
さらに追い打ちをかけるように、止まらないインフレと深刻な建設業界の人手不足により、修繕費用が想定を大きく上回る事態が続いています。
この問題は決して遠い未来の話でなく全国各地で現実に、今、起こり始めていることです。
今回は、宇都宮市内のマンションでも今後確実に直面する課題である、老朽化したマンションを所有する問題について考えていきます。
マンションを襲う「二つの老い」とは？
専門家の間で話題になっているのが、マンションが抱える「二つの老い」という問題です。
まず一つ目は「建物の老朽化」です。
築40～50年のマンションが全国的に急増しており、外壁の剥落や雨漏り、配管の老朽化といった問題が次々と表面化しています。
適切な管理をしていればコンクリート建物は100年、200年持つとされていますが、現実はそう甘くありません。
修繕を怠れば水が浸透して鉄筋が錆び、建物の安全性に深刻な影響を与えることになります。
二つ目は「所有者の高齢化」です。
マンションを当初購入した所有者が軒並み高齢化し、築45～50年のマンションでは所有者の7～8割が後期高齢者というケースも珍しくありません。
インフレ影響で、実質賃金だけでなく年金も預金も実質目減りしてますから、管理費や修繕積立金の増額に対応できない余裕のない世帯も増えています。
さらに厄介なのは、相続により県外に住む方が所有者となり、連絡が取れなくなるケースが増加していることです。
インフレと人手不足が修繕費用を押し上げる
ここ数年、マンション問題をさらに深刻化させているのが、建築資材の高騰と建設業界の人手不足です。
大規模修繕工事の費用は、かつては1戸あたり100万円と言われていましたが、現在は物価高騰と人手不足の影響で150万～200万円程度にまで跳ね上がっています。
建築資材は世界的なインフレの影響で高騰が続いており、鉄鋼、セメント、木材、塗料など、あらゆる材料が値上がりしています。
さらに深刻なのは建設作業員の不足です。
少子高齢化と若者の建設業離れにより、職人の確保が極めて困難になっており、人件費も大幅に上昇しています。
インフレは世界的な問題で、この傾向は今後も続くことが予想されています。
むしろ人口減少が加速する日本では、建設業界の人手不足は今後さらに深刻化し、修繕費用は今後も上がり続ける可能性が高いのです。
宇都宮市内でも、LRT建設工事などの大型プロジェクトが進む中、建設作業員の争奪戦が激化しており、この影響は民間のマンション修繕にも及んでいくのは確実です。
合意形成の壁がさらに高くなる
マンションの管理や修繕には区分所有者の合意が必要ですが、修繕費用の高騰により、この合意形成がさらに困難になっています。
管理費や修繕積立金の値上げを提案しても、想定以上の金額に高齢の所有者や経済的に厳しい方々が反発し、必要な資金が確保できないケースが続出しています。
デベロッパーは物件を売りやすくするために、当初の修繕積立金を安く設定しがちですが、実際に大規模修繕の時期を迎えると、インフレと人手不足により工事費用は当初の予想を大きく上回ります。
修繕積立金が足りなくなれば、一時金の徴収や借入れが必要になりますが、これらの合意を得ることは年々困難になっています。
特に問題なのは、今後も建築費用の上昇が続く見込みであることです。
長期修繕計画は通常30年程度の期間で作成されますが、・・・・・・
