不動産を『売る』ことは、融資を受けて購入している方にとっては、『買う』ことよりもかなり難しいことになります。

 

物件を購入する際は、誰もがゼロからのスタートで、何のマイナスもありません。

 

 

しかし、売却の場合はすべての皆様がゼロベースからのスタートではありません！

ローンがある方も、ない方も、急いで売らなければならない方も存在しているので価格設定のスタンスもそれぞれ違ってきます。

 

特に、住宅ローンを長期で受けている場合は注意が必要です。

 

特に元利均等返済では最初の５～１０年では、建物価値の下落が融資元本の返済に追いつかず、年月を得るごとに、簿価とローンの残額とに大きな乖離がでてしまいます。

 

帳簿上は３０００万円の固定資産でも、実際に売りに出すと２０００万円ほどでしか買主の付かない中古住宅だったりで、建物を売却してもローンが返済できず、残債がかなり残ってしまいます。

 

 

 

特に新築物件は、一度住んでしまうと、新築プレミアムがなくなり、２割ほど価格が下落します。

 

 

その時点で、簿価と実勢価格に乖離が発生します。

 

 

つまり、

新築住宅は資産価値で考えれば大幅なマイナススタートになるマイホーム購入になります。

 

日本の住宅流通の８割以上が、新築住宅・マンションになりますので、融資を受けて購入した方のほとんどが買った瞬間に簿価と実勢価格にマイナスの乖離が発生してます。

 

 

そのような状況なので、マイホームをいざ売却しようとしても、損切りできないのが世の常。。。

 

思い入れのあるマイホームも、他人から見ればただの中古物件。。

 

 

売却するにも、大前提として、融資額を返しきれるだけの金額で売れなければ、売却損が出てしまいます。

 

 

ローンが残らない価格で売りたい売主さんがほとんどなので、残債を加味した販売価格にすると、相場よりも高い値付けになってしまいます。

 

相場よりも安く売る売主さんは、『お金に困って売る』、『すぐに現金化したい』などの、事情のある方で、比較的スムーズに売却が成立します。

 

 

しかし！

相場よりも高く売ろうとする場合は。。

 

買主さんが『高値と知っていて買う』、『高値と知らないまま買ってしまう』ということになるので、売却を成立させるのはかなり難易度の高い取引となります。

 

 

ポイントは！

 

相場より・・・・・・・

 

 

 

 

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