そもそも住宅ローンとは?

そもそも住宅ローンとは?

住宅ローンとは、宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために住宅を抵当として銀行や住宅金融会社が行う資金の貸付です。

住宅ローンは大きく分けると公的融資と民間融資に大別できます。

公的融資とは財形融資・自治体融資のことであり、これらの住宅ローンには条件・利用資格などに制限を設けています。逆に民間融資は銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンで制限が少ないです。また、住宅ローンの金利には、変動金利型や固定金利型などがあり、各機関で金利や返済方式なども異なります。

そもそも住宅ローンとは

住宅ローンの金利は、定期的に見直されるので最新の金利をチェックするようにしましょう!

住宅ローンの中には、借り換えや繰上げ返済ができるものもありますのでライフプランの計画をしっかりと立てた上で借入するようにしましょう。

 

住宅ローンを組む際の注意点

  • 条件のよい住宅ローンほど審査は厳しいため自由に組めるというわけではない
  • ローンの多くは契約時ではなく入居時(=融資実行時)の金利が適用される
  • 大手銀行だけではなく信金やネット銀行などにも注目しよう!最近はネット銀行などで金利の有利なローン商品が出てきています。
  • 社内融資は転職時の足かせになる場合がある
  • 財形住宅融資は会社を辞めるときに一括返済が必要な場合がある

 

住宅ローンの返済方式について

住宅ローンの借入をする際には、返済方法についても十分に検討必要があります。なぜなら住宅ローンは借入金額も大きく長期間にわたっての返済になりますので、返済方法によって月々の生活に大きく違いがでてきます。

返済方法は大きく分けると、「元利均等返済」「元金均等返済」の二つの方式がありそれぞれにメリット・デメリットがありますので下の比較表を参考に返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう。

返済方式比較表
  元利均等返済 元金均等返済
特徴 月々決まった額(元金+利息)を返済する方式 月々決まった元金に、利息を加えた額を返済する方式
メリット 毎回の返済額が同じ
当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さい
毎回一定額の元金を返済できるので、「元利均等返済」に比べて、トータルで支払う利息が少ない
デメリット 元金均等返済に比べ支払利息総額が多くなる 元金が多い時期は利息の返済も多いため返済当初の月々支払負担が重い
元利均等返済の返済イメージ 元金均等返済の返済イメージ

 

どちらの方式がいいの?

「元利均等返済」と「元金均等返済」の二つの方式を比較すると元金均等返済方式の方は返済当初の支払い負担が大きい分、毎回同じ金額ずつ元金を返済していくことができるので、元利均等返済方式よりも支払う利息の総額は少なくて済みます。

ただし、どちらの方式で返済した場合でも通常の返済とは別に繰上返済を併用することで、支払利息を少なくすることは可能です。

住宅ローンの種類について

公的ローン

財形住宅融資

財形貯蓄を1年以上継続し、貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。(財形貯蓄残高の10倍の額で最高 4,000万円までの融資)

自治体融資

自治体により異なり、設けていない自治体もある。
物件や借入限度額には、一定の制限があるが金利面は、比較的有利なものがある。
民間ローン

銀行等のローン

銀行等のローン
銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等のローンで、借入条件はそれぞれの金融機関できめられており、商品性も多様化している。

JAのローン

JAの組合員向けのローン。農家以外でも組合費を納めて準組合員になれれば利用できる場合がある。

生保のローン

生命保険の加入者を対象としたローン。

ノンバンクローン

住宅ローン専門会社・信販会社・クレジット会社などのローン。最近は、ハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーを設立し、長期固定金利型のローンを提供している。

フラット35


住宅金融支援機構による住宅ローン債権の証券化の仕組みを利用した長期固定金利型のローン。金利は金融機関によって異なる。融資額は物件価格の100%まで、最高8,000万円の融資が組める。但し、住宅の質を確保するため住宅金融支援機構が定めた技術基準をクリアする必要がある。保証料は不要。また、繰上返済時の手数料も無料。

 

住宅ローンの金利について

固定金利型

借入申込時又は契約時に全返済期間の適用金利が決まるタイプ。
全返済期間の適用金利が一定のものと、返済途中で金利が変わる(例:当初10年間と11年目以降)2段階の金利のものがある。

固定金利型ローン

メリット
  • 全期間の返済額を確定できるので、長期にわたるライフプランがたてやすい。
  • 低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを享受できる。
デメリット
  • 高金利時に借りると、将来にわたり高金利の返済額が確定してしまう。
変動金利型

市場金利の変動に伴い、返済途中でも定期的に金利が変動するタイプ。
原則として半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わる。また、5年毎に返済額の見直しが行われる場合がある。

変動金利型ローン

メリット
  • 借入時の金利は一般的に固定金利型より低い。
  • 一般的に金利低下局面では、返済額が減少する。
デメリット
  • 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。
  • 一般的に金利上昇した場合、返済額が増加する。
  • 金利が一定以上に上昇した場合、「未払利息」が発生する恐れがある。
固定金利期間選択型

「当初5年間は金利○○%」といったように、返済期間中の一定期間は金利が固定されるタイプ。
固定金利期間終了後は、終了時点の変動金利型又は、再選択した固定金利型(期間選択型を含む。)となる。

固定金利期間選択型

メリット
  • 一定期間の返済額だけ確定できる。
デメリット
  • 固定金利期間終了後の返済額が確定せず不安が残る。
  • もし固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。

どの金利タイプで借入するのがいいの?

金利によって、損得が出るため金利の選択は住宅ローンの一つのポイントと言えるだろう。固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは当初こそ金利が高めであるが、金利上昇の心配がない点は非常にメリットです。固定金利の場合、借入時に返済までの金利が決定するため、ライフプランが立てやすくなります。ただし、金利が高い時期に固定金利で借りると損をすることになりかねないので変動金利や固定期間選択型を短期で借りるなど市場の金利の状況を見てベストな金利を選択しましょう!!

住宅ローンの諸費用について

住宅ローンを組む場合は、元金と利息を返済すればOKというわけではありません。住宅ローン契約時における事務手数料や税金、そして万が一返済できない場合の保険料などが必要になってきます。こういった費用は当然ながらローン契約締結の際に支払う必要があることがほとんどですのできちんと理解をして無駄な費用を減らしましょう!

ローン組む際の費用内訳は、1.手続きに必要な費用 2.保証料 3.保険料の3つに分けられます。最近では、公庫融資やフラット35など、保証料を不要とする住宅ローンも増えてきていますので検討時に費用についても確認しておきましょう。

住宅ローン借入時に必要となる費用

印紙税(印紙代) 売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付ける。金額は借入金額によって違う。
金融機関への
事務手数料
金融機関によって金額が異なる。
安い金融機関では、31,500円、高いところでは、融資額の2.1%となっている。金融機関のサイトに計算方法が記してある。
土地・建物の
登録免許税
抵当権設定を登記する際に必要となる。
借入金額×税率で計算するが、通常は0.4%となる。
司法書士への報酬 上記の抵当権設定を登記する際に必要となる費用。3万~6万円程度。遠方の場合、交通費が必要となることもある。
保証料 債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保証料は借入額と返済期間によって決定される。
団体信用
生命保険料
ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うために加入する生命保険の保険料。
保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている。
フラット35は任意加入だが、民間金融機関加入は強制が主流。
保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。
生命保険料控除の対象にはならない。
火災保険料 民間金融機関の中には加入が任意の場合もあるが、一般的には加入する人が多い。保険料は建物の条件によって大きく異なる。
また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため、最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。

住宅ローンの借り換えについて

現在、借り入れをしている住宅ローンより金利の低い住宅ローンを新たに借りて元の住宅ローンを一括返済することで金利差の享受を受け今後の支払い利息を軽減させるものです。

ローン借り換え、ここがポイント
金利差があればあるほど、残り期間が残っていればいるほど支払い利息が軽減するメリットがある。しかし、借り換えは新しく住宅ローンを組むことと同じであるため諸費用が発生します。

住宅ローンの借り換えを行なう場合は、諸費用を含めてトータルで支払い金額酸くなるかどうかを見極めてから行なう方がよいでしょう。

※民間融資でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合があるため注意が必要です。

サンプランでは、単に物件の情報をご提供するだけでなく、各ご家庭ごとに違うライフスタイルに則した不動産購入のアドバイスを行うことで、あなたに合った不動産購入基準を明確にします。
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