住宅ローン金利が上がるとどうなる?

住宅ローン金利が上がることを考える?

上昇傾向を見せた金利も、最近は落ち着いている感がありますが、それでもこの先の上昇懸念が消えたわけではありません。世界的にも低い日本の金利水準から考えると長期的には金利は上昇していくと予想されます。そこで、将来的に金利が上がった場合、マイホームの購入予定がある人に与える影響を考えてみたいと思います。

金利が上がると「借り入れ能力」は減り、「買える物件価格」も下がる!

返済できる金額からわかる借り入れ可能額のシミュレーション 
★返済期間は30年、ボーナス返済1回20万円の場合
●金利が3%の場合
毎月の返済額 月払いのみの借り入れ可能額 ボーナス併用払いの借り入れ可能額
5万円 1180万円 1970万円
6万円 1420万円 2210万円
7万円 1660万円 2440万円
8万円 1890万円 2680万円
9万円 2130万円 2920万円
10万円 2370万円 3150万円
●金利が4%の場合
毎月の返済額 月払いのみの借り入れ可能額 ボーナス併用払いの借り入れ可能額
5万円 1040万円 1740万円
6万円 1250万円 1950万円
7万円 1460万円 2160万円
8万円 1670万円 2370万円
9万円 1880万円 2580万円
10万円 2090万円 2780万円

 

金利が上昇したら、家の購入予算は下がる!

まず、金利が上昇すると、月々のローン返済額や住宅ローンの総返済額がアップします。これは、多くの人が認識していることだと思います。その一方で、意外に見落としがちなのが、金利がアップすると「借り入れ能力が下がる」ということ。借り入れ能力が下がるというのは、物件の購入価格の引き下げにもつながります。たとえば上の表、金利が3%のときは、月々9万円の返済を計画で2130万円の借り入れができたのに、金利が4%になってしまうと、借り入れ可能額は1880万円に下がってしまいます。

ローンを払う側としては、毎月同じ9万円の返済をするにもかかわらず、金利が4%になると、借り入れ能力は250万円も下がってしまうというわけです。これは、たとえばマンションを買おうと思っている人が10階の部屋を検討していたのに、金利がアップすることで2階の部屋しか買えなくなってしまう・・・などということにもつながります。

借り入れ能力が下がっても、返済期間を5年間延ばせば、2030万円(金利が4%の場合)まで借り入れ可能額は増やせます。でも、返済年数を延ばすと総返済額が500万円以上も増えてしまいます。決しておすすめはできません。金利の上昇というのは、支払うローンの総返済額を増やしてしまうことはもちろん、購入する物件の予算を押し下げてしまうことも知っておいたほうがよいでしょう。

金利が上がったら、購入予算を下げないとオーバーローンになる!

現在、家を買おうと思って、購入計画を立てている人がいるとします。その人が悩んでいるあいだに住宅ローン金利が上昇してしまうと、頭金額を増やさなければ、「購入できる物件価格」は下がります。たとえば、金利が3%のときの適正予算が3000万円だったとして、金利が4%になると適正予算は2800万~2700万円に下がるといったようなことが起こるのです。月々の返済額を増やせば、予算を上げることも可能ですが、それでは返済額のほうが適正範囲からはみ出してしまいます。

住宅ローン金利が 上がることを考える?

ところが現実に目を向けてみると、金利が上がったからといって、一度決めた購入価格を下げて物件探しをする人は多くないと思われます。金利が上がると(=借り入れ能力が下がると)、返済期間を長くしたり、当初の金利が低いローンを選んで対応するケースもあるはずですが、こうした無理なローンの組み方が、住宅ローンのリスクを大きくしてしまいます。実際に金利が上がっても、家の予算を下げないまま住宅ローンを組もうとする場合は、「オーバーローン」になる可能性が高いことを理解しておく必要があるのです。

いずれにしても住宅ローン金利が上昇すると、「住宅ローンの組み方の常識」は変化します。過去の住宅ローン記事などを読んで返済プランを決めないで、金利上昇時代という新しい時代が現実のものになった場合には、低金利時代の住宅ローンの常識は捨て去った上で、住宅ローンの組み方を考える必要があるでしょう。

金利が上がると頭金を貯めるのが不利になる!

いっぽうの頭金については、今までの常識が通用しなくなるかもしれません。たとえば1年間に100万円くらい頭金を増やしたとしても、金利の上昇に貯めた頭金が呑み込まれてしまう可能性が高いからです。頭金の少ないご家庭に、積極的にマイホーム購入を勧めても大丈夫なのか、といった問題はありますが、マイホームを持つことを決めているご家庭では、頭金にこだわらずに早めに購入したほうが、総返済額を少なく出来る可能性も高いのです。これが、金利上昇時代のコワイところです。

金利が1%アップすると、頭金を貯めても追いつかない

(ケース1)
頭金を貯めずに、3500万円の物件を金利3%・返済30年で購入した場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
3% 3500万円 30年 5312万円(頭金ゼロ)
(支払利息1812万円)
頭金がないと借入額が増え、利息も多くなりますが・・・

(ケース2)
3年間で物件価格の2割の700万円を貯めて、3年後も金利が変わらなかった場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
3% 2800万円 27年 4088万円+(頭金700万円)
4788万円
(支払利息1288万円)
金利が変わらなければ利息を524万円カットできます!

(ケース3)
3年間で物件価格の2割の700万円を貯めて、
3年後に金利が1%上昇していた場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
4% 2800万円 27年 4583万円+(頭金700万円)
5283万円
(支払利息1783万円)
3年後に金利が1%上がるとその差わずか29万円!
金利上昇でせっかく貯めた頭金が飲み込まれてしまう!

たとえば、頭金がまったくないのに、今すぐ3500万円の住宅を全額ローンで買ったとしましょう。返済期間は30年、金利は3%と仮定した場合、利息を含めた総返済額は5312万円になります。これに対し、3年間で物件価格の2割に当たる700万円の頭金をせっせと貯めて、3年短い27年のローンを組んだとします。ローンの年数を3年間短くするのは、今すぐに買った場合と返済の終了時期をそろえるためですが、ここでは3年後に金利が4%に上がっていたと仮定して計算します。

すると、700万円の頭金を貯めて3500万円の住宅を買った場合の総返済額は5283万円になります。つまり頭金が0の場合と、700万円を貯めた場合の総返済額の差は、わずかに29万円にしかならないのです。もし金利が変わらなければ、総返済額は4788万円になり、700万円の頭金を貯めたことによって、524万円もの利息をカットできる計算になるのですが・・・

返済期間が同じなら返済総額はアップする可能性も

(ケース1)
頭金を貯めずに、3500万円の物件を金利3%・返済30年で購入した場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
3% 3500万円 30年 5312万円(頭金ゼロ)
(支払利息1812万円)
頭金がないと借入額が増え、利息も多くなりますが・・・

(ケース2)
返済期間を同じ30年に設定

3年間で物件価格の2割の700万円を貯めて、
3年後も金利が変わらなかった場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
3% 2800万円 30年 4249万円+(頭金700万円)
4949万円

(支払利息1449万円)
金利が変わらなければ利息を363万円カットできます!

(ケース3)
返済期間を同じ30年に設定

3年間で物件価格の2割の700万円を貯めて、
3年後に金利が1%上昇していた場合

金利 借入額 返済期間 総支払額
4% 2800万円 30年 4812万円+(頭金700万円)
5512万円

(支払利息2012万円)
返済期間が同じなら、3年後に金利が1%上がると・・・
金利上昇でせっかく貯めた頭金が飲み込まれてしまうだけでなく、
さらに支払いが200万円も増えてしまう!

次に、3年後の金利は4%と仮定して、3年間で700万円の頭金を貯めたケースの返済期間を30年にすると、総返済額は5512万円になります。700万円もの頭金をせっせと貯めたとしても、金利が1%上がってしまうと、頭金なしで3%のローンを借りた場合より200万円も多く返済しなければならないことになってしまいます。せっかく貯めた頭金が、金利上昇に飲み込まれてしまう結果になるわけです。

それに冷静に考えてみると、3年間で700万円もの頭金を貯めるのは、収入がかなり多いか共働きでないと難しいはず。月々の積み立てなら、19万円を超えるペースで頭金を貯める計算になるからです。

マイホームの購入計画があるご家庭が、一生懸命頭金を貯めることは大切ではあるものの、貯めているあいだに金利上昇が起こってしまうと、総返済額が逆転する可能性が高い時期に差し掛かっていることを認識する必要があると思います。また、ローンの組み方も長期固定にするか短期変動にするかで将来の負担に大きな差が生じますので検討の余地があると思います。日本の金利水準は歴史上まれに見る低金利水準です。金利上昇を視野に入れた返済計画を立てるのが賢明な判断ではないでしょうか。

サンプランでは、単に物件の情報をご提供するだけでなく、各ご家庭ごとに違うライフスタイルに則した不動産購入のアドバイスを行うことで、あなたに合った不動産購入基準を明確にします。
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